Wann ist der Mietvertrag ungültig?

Es gibt einen Vertrag, den fast jeder hat oder mal hatte: den Mietvertrag. Und da es so viele Mietverhältnisse und Mietverträge gibt, gibt es auch immer wieder Rechtsstreitigkeiten darüber. Anwälte für Vertragsrecht und Mietrecht haben alle Hände voll damit zu tun, die Differenzen zwischen Mietern und Vermietern zu schlichten. Oft sind diese aber schlichtweg einem falschen oder unvollständigen Mietvertrag geschuldet. Unser 11880.com-Rechtsanwalt-Ratgeber sagt Ihnen, was in einem gültigen Mietvertrag stehen muss und wann ein Mietvertrag ungültig ist.

Unterschrieben = verpflichtend?

Viele Vermieter fühlen sich in einer stärkeren Position dem Mieter gegenüber und meinen, ein unterschriebener Mietvertrag sei eine Einwilligung in alle darin enthaltenen Klauseln. Das ist nicht der Fall, denn auch ein unterschriebener Mietvertrag ist ungültig, wenn er ungültige Klauseln enthält.

Welche Klauseln machen den Mietvertrag ungültig?

schoenheitsreperaturen
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Ein Umzug ist stressig genug: Alles zusammenpacken, organisieren und natürlich auch noch bezahlen. Da kommt der scheidende Vermieter bei der Wohnungsübergabe auf die Idee, dass Sie noch die eine oder andere Schönheitsreparatur durchführen müssen. Seine Begründung: Es steht so im Mietvertrag, Sie müssen Schönheitsreparaturen durchführen. Seine Begründung ist falsch, aber die berüchtigten Schönheitsreparaturen sind nur eine von mehreren Klauseln, die den Mietvertrag ungültig machen.

  • Schönheitsreparaturen – Ihr Mietvertrag ist ungültig, wenn in der Schönheitsreparaturen-Klausel mehr Schönheitsreparaturen von Ihnen als Mieter verlangt werden, als in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV aufgeführt sind.
    Auch der Zwang zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch Facharbeiter ist unzulässig.
  • Kleinreparaturen – Den Schönheitsreparaturen fügen manche Vermieter gerne auch noch Kleinreparaturen hinzu. Die Klausel findet sich in einer großen Zahl von Formularmietverträgen wieder, ist aber unzulässig, wenn es keine Beschränkung auf Gegenstände gibt, die häufig gebraucht werden, die die Maximalkosten pro Reparatur auf 100 € netto beschränkt und die Gesamtkosten für Kleinreparaturen nicht jährlich auf maximal 8 % der Jahresnettokaltmiete beschränkt werden.
  • Farbwahl – Die Farbwahlklausel ist unwirksam während des Mietverhältnisses. Endet das Mietverhältnis, kann der Vermieter innerhalb eines gewissen Spielraums die Farbwahl bestimmen. Besagt der Mietvertrag dagegen jedoch, dass Sie Türen, Decken und Wände stets nur weiß streichen dürfen, ist der Mietvertrag unwirksam.
  • Endrenovierung – Unwirksam ist eine grundsätzliche Endrenovierungsklausel, die die letzte Renovierung oder auch die generelle Renovierungsbedürftigkeit außer Acht lässt. Auch eine Kombination mit der Schönheitsreparaturen-Klausel kann zur Unwirksamkeit des Mietvertrags führen, wenn dadurch die Aufbesserungsarbeiten in der Summe für den Mieter unzumutbar werden.
  • Feste Fristen für Renovierungen – Ähnliches gilt auch für die Zeiten, zu denen entsprechende Arbeiten ausgeführt werden sollen. Hier kann der Vermieter nicht einfach starre Fristen für Schönheitsreparaturen und/oder Kleinreparaturen setzen, die sich schlicht nach der Zeit und nicht nach dem eigentlichen Zustand der Immobilien richten.
  • Abgeltung der Kosten für Schönheitsreparaturen – Die Abgeltung von Kosten für derartige Reparaturen, die durch eine vom Vermieter bestellt Fachfirma verursacht wurden ist ebenfalls ungültig.
  • Haftungsausschluss des Vermieters – Der Vermieter ist grundsätzlich dem Mieter gegenüber zu Schadenersatz verpflichtet, wenn ein Schaden oder Mangel auftritt, der a) zu Beginn des Mietvertrags bereits vorhanden war oder b) durch den Vermieter verursacht wurde.
  • Verzicht auf Kündigungsrecht – Es ist zudem unzulässig, dem Mieter vertraglich ein Recht auf Kündigung abzusprechen.
  • Recht zur Mietminderung ausgeschlossen – Auch muss dem Mieter unter Umständen ein Recht auf Mietminderung eingeräumt werden. Entsprechende Mietminderungen sind möglich, wenn die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache nicht mehr uneingeschränkt durch bestimmte Einflüsse gegeben ist. Das Recht auf Mietminderung darf zudem nicht davon abhängig gemacht werden, ob der Mangel unstreitig, bzw. gerichtlich festgestellt wurde.
  • Nicht vorschriftsmäßige Mietkautionsvereinbarungen – Die Mietkaution darf nicht mehr als drei Nettomonatskaltmieten betragen. Eine entsprechende Klausel ist unwirksam. Teilwirksam dagegen bleibt die generelle Maximalkaution von drei Mieten.

Tipp: Ein Ausschluss der rechtmäßigen Ratenzahlung der Mietkaution über bis zu drei Monate ist unwirksam.

  • Rauchverbot – Ein Rauchverbot gilt generell – auch, wenn dies im Mietvertrag so erfasst sein sollte – nicht für die vermieteten Wohnbereiche. Das Rauchverbot darf für die von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzten Räumlichkeiten, wie zum Beispiel Flur oder Keller, ausgesprochen werden. Bezogen auf die eigene Wohnung oder auch den Balkon ist eine derartige Klausel jedoch unwirksam.
  • Tierhaltung generell verboten – Die Tierhaltung gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Vertragsrecht zwischen Mieter und Vermieter. Ein generelles Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag ist ungültig und auch die pauschale Pflicht, für jedes Haustier die Genehmigung durch den Vermieter einholen zu müssen, ist unwirksam. Stattdessen dürfen Kleintiere – wie Fische oder Hamster – ohne Einschränkungen auch gehalten werden, ohne das Einverständnis des Vermieters vorher eingeholt zu haben. Auch ein pauschales Verbot der Haltung von Hunden und Katzen ist nicht rechtens. Eine Abwägung muss jedoch im Einzelfall möglich sein.

Weitere Klauseln, die den Mietvertrag ungültig werden lassen können:

  • Besichtigung der Mietsache ohne Ankündigung
  • Besichtigung der Mietsache ohne besonderen Anlass
  • Verschiedene Betriebskosten-Klauseln:
    • Betriebskosten, die keine sind
    • Zu hohe Vorauszahlungen
    • Zu sehr ausgedehnte Fristverlängerung
    • Mehr als einjährige Abrechnungsperiode
    • Ausschluss der Nachforderung durch den Mieter
  • Generelles Verbot der Untervermietung
  • Verlängerung der Kündigungsfrist über gesetzliche Frist hinaus
  • Schriftformklauseln
  • Vollmachtklauseln

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